漳州持续推进住宅小区公共收益整治

让“糊涂账”变成“明白钱”

漳州持续推进住宅小区公共收益整治

电梯广告费、停车费、公共设施收入……每年少则数万元、多则数十万元的住宅小区公共收益到底去哪儿了？这是每个小区业主都关心的问题。针对不少小区公共收益账目不清、去向不明等现象，省、市纪委监委围绕群众“急难愁盼”，今年继续将“整治物业公司侵占业主公共收益、收入及分配不公开等问题”列入“点题整治”项目。而在省、市纪委监委开展点题整治之前，漳州市龙文区就于去年4月率先在全省开展了物业小区公共收益专项整治，随后龙文经验得到全市推广，为全省开展专项行动树立“漳州样板”。日前，市城管局等四部门联合印发《漳州市关于深化“整治物业服务企业侵占业主公共收益、收入及分配不公开等问题切实维护业主利益”工作方案》，再次聚焦住宅小区公共收益开展专项整治，并将龙文经验推广至全市。如今整治成效如何？后期又将如何巩固提升？本报记者对此进行了走访调查。

“快闪公示”“哑巴公示”怎么治？

公示日期不少于30日 须以电子信息方式告知

“前几日进电梯时碰到有人维修电梯广告播放设备，随口询问了价格，被告知一个电梯广告位每月需付租金80元。”家住芗城区某商品房小区的郑梓霖估摸一算，自己所住小区电梯超40部，一年下来单广告位租金费用就有数万元。

可这些费用去哪儿了？郑梓霖一脸茫然。在向小区物业管家询问后得知，每季度末该小区物业会将费用明细表公示在各单元楼栋的宣传栏里，公示时间为7天。但是由于该宣传栏位于一楼通道内侧，郑梓霖和业主们进出楼时并不需要经过该侧通道，因此很少有人会留意到宣传栏里的变化。“对业主没有任何提示的‘公示’，能起到监督作用吗？”郑梓霖满腹疑问。

无独有偶，位于市区水仙大街的某小区地面停车位多年以来一直被物业公司对外出租，但因此产生的公共收益业主却从未见过。“此前也有业主找物业公司了解情况，回复说有公示清单，但大家都表示没看到。”市民许香川无奈地说。

“在实地检查中，确实发现部分小区的物业为了应付检查发出‘快闪公示’或是‘哑巴公示’，公示周期短不说，项目列表也含糊其辞。所以在今年的专项整治中，我们着重加强对公示周期、方式和内容的检查。”芗城区城管局相关负责人告诉记者，今年的深化整治行动不仅要求物业企业在每季度首月的月底前将上一季度公共收益收支情况在物业小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，还要通过微信、短信、电话等电子信息方式告知全体业主；不仅当季需要及时公示，当公示第四季度公共收益收支情况时，物业服务企业还应将该年度公共收益的所有收支情况一并公示。

记者在走访中还发现，相较于小区公共收益账目鲜见公布或是张贴在不起眼的角落里等现象，物业服务公司的账目管理混乱、公共收益账目不清等问题受到更多关注。对此，龙文区城管局聘请第三方审计机构进行“清算”，审计出辖区78个物业小区2019年以来公共收益金额共计2192.78万元。

“专班跟踪、专人负责、专家评估，目前龙文模式已经成功深化推广到全市。聚焦群众关注点，市局今年将继续加大抽查督导力度，通过查台账、核清单、延伸抽查等多种方式，让整治效率更高、整治成效更深，让整治真正整到老百姓的心坎上。”市城管局副局长占国兵说。

“业委会”缺位，公共收益如何利用？

居委会代行职责 智慧平台助力

通过各属地城管局联合街道办事处及社区居委会展开实地排查、委托会计师事务所进行专项审计等方式，今年以来，漳州市已累计排查物业服务企业356家、物业小区677个，责令整改企业98家（涉及整改物业小区207个），累计整治物业小区公共收益金额达6781.55万元。

那么，这些小区公共收益该如何分配？实际流向如何？

福建勉励律师事务所律师郑锦山告诉记者，根据《福建省物业管理条例》规定，物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。有成立业主委员会的，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入业主大会或者业主委员会专用账户。经业主大会决定，公共收益可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

然而，目前漳州很多小区特别是老旧小区并没有召开过业主大会，更没有成立业主委员会。

“很多街道社区都开展了组织成立业委会的工作，前期宣传发动工作都做了，最后有些是选举时业主不关注错过参与，有些是业主担心业委会成员侵占利益从而拒绝参与，还有些小区曾经成立过业委会，却因为业主的不信任而解散。”在碧湖街道便民服务中心主任黄燕燕看来，业主更加信任政府相关部门对小区物业的监管。

那么，没有业委会的小区，公共收益该如何支取？锦绣一方小区使用公共收益改造修缮中庭水系的做法或是有益参考。锦绣社区党支部副书记戴月平告诉记者，当时小区尚未成立业主委员会，而彼时不仅中庭水系和绿化需要修缮提升，小区南门停车位也急需增设。于是社区牵头在街道“智慧芳邻”服务平台上发起改造方案以及经费使用方式的投票，3470户业主通过电子投票表决征询至三分之二以上同意，很快就确定了最终方案。

“我市还依托漳州智慧城管系统自主研发并投入运行‘漳州物业管理系统’，并在试点辖区推出智慧物业服务管理平台，通过智能化方式的加入，让居民、社区工作者、物业、职能部门联动更紧密、更顺畅，从而实现对公共收益监管的闭环。”漳州市城市物业中心相关负责人说。

管理细则尚未出台，如何“补空白”？

代拟规范性文件 开展地方性探索

“不仅是业委会、居委会帮助大家维护小区公共收益，‘两代表（人大及党代表）一委员（政协委员）’也积极参与到整治行动中来。”市政协委员江国祥告诉记者，位于龙海区锦江道的九龙新城小区在上个月底新成立业委会，其中就有2名政协委员和1名人大代表的身影，针对业主反映的小区公共收益问题及时进行跟进，共同保障公共收益规范管理、维护业主合法权益。

今年两会期间，江国祥提出关于尽快出台漳州市住宅小区公共收益使用办法的建议。在他看来，小区公共收益的使用事项、使用规则和使用流程应该通过规范性文件做出明确规定，像是小区的快递柜及电梯广告进场签约、到期续约、过期退场，或是公共部位的机动车和非机动车收费，都应该在公共收益相关法规中进行详细规范。

“目前公共收益的管理依据来源于《福建省物业管理条例》第63条。鉴于漳州市在物业小区公共收益专项整治取得的经验成效，省住建厅委托我局代拟了《关于加强住宅小区公共收益管理的指导意见》作为全省规范性文件，将于近期印发。”市城管局相关负责人告诉记者，该文件将进一步明确公共收益的具体用途、使用办法等有关事项，从公共收益的经营管理、资金管理、使用管理、移交管理、公示管理等方面进行建章立制，细化物业服务企业、业主委员会在公共收益的职责，完善使用表决机制。

事实上，今年漳州启动的首次住宅小区物业服务质量星级评定，正是通过将公共收益使用情况纳入物业日常考核内容，对小区公共收益及物业服务质量进行长效管理的一次地方性探索。“不论是对使用办法的逐步完善还是处理整治中遇到的新问题，我们始终秉持的是‘民有所呼我必有所应’。真正把小区公共收益这笔‘糊涂账’算明白、用明白，真正让老百姓从中受益，才是我们开展公共收益整治行动的初心和归宿。”市城管局副局长占国兵说。（记者 蔡柳楠 通讯员 陈志林 曾灿辉）