男子交25万元购小产权房未交付 屋主却离婚又身亡

男子交25万元购买小产权房未交付 丘天/漫画

东南网2月20日讯（海峡都市报记者 曾炳光） 签了合同，也交了25万元转让款，可直到2年后，屋主喝农药身亡，房屋仍未交付。而屋主生前又和妻子离了婚。

最后，购房者只好将屋主前妻告上法庭，要求返还25万元购房款。

但屋主前妻却称，转让房屋后他们已经离婚，并约定双方各自名下的债权债务归各自所有。这房屋还是小产权房，购房者的要求法院能否支持？25万购房款该不该由屋主前妻偿还？

日前，龙海法院一审作出判决，认为屋主前妻有义务偿还25万元。前妻不服提起上诉，昨天，漳州中院作出二审判决，维持原判。

【案例】

签合同买小产权房 没想屋主离婚死了

2010年9月14日，屋主孙某与购房者陈某签订合同，约定孙某将自己位于324线国道边、一幢150平方米的二层小楼，永久性转让给陈某使用，转让款为25万元。当天，陈某支付了25万元，孙某也出具收条。

但直至2012年5月24日，孙某喝农药身亡，仍未交付房屋。而2010年11月1日，孙某与妻子小玉（化名）由龙海法院调解离婚。

陈某只好将孙某前妻小玉告上法庭，要求其返还购房款25万元及利息。但小玉说，两人已经离婚，并约定双方各自名下的债权债务归各自所有。

日前，龙海法院对该案做出了一审判决，认为小玉有还款义务。事后，小玉不服提起上诉。昨天，漳州中院二审，维持原判。

【说法】

25万元该不该还？

法院审理认为，宅基地所有权归集体所有，宅基地使用权的转让只能在本集体内部成员之间。陈某与孙某生前不属同一集体经济组织的成员，且孙某所售房屋未依法取得农村房屋建设用地许可手续。

所以，陈某与孙某生前所签订的房屋买卖《合同书》违反法律的强制性规定，不具有法律效力。

因此，孙某生前因无效的房屋买卖行为，而取得的购房款25万元应予返还。

25万该由谁来还？

龙海法院一审认为，小玉与孙某离婚的《民事调解书》于2010年11月1日发生法律效力，但孙某已于2010年9月14日收取了该购房款，收款行为发生在夫妻关系存续期间。

虽然《民事调解书》约定“原、被告各自名下的债权债务归各自所有”，但该约定只对小玉与孙某双方之间产生约束力，对于归还该购房款义务，属夫妻关系存续期间发生的债务，应作为夫妻共同债务处理。离婚后，夫或妻一方均仍有偿还的义务。

因此，法院一审判令小玉须返还购房款25万元，二审法院也对此判决做了维持。

□链接

小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

宅基地使用权及有效转让

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。它是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。

根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

但宅基地使用权有效转让，必须满足下列条件：

第一，转让行为应征得本集体经济组织同意；

第二，受让人为同一集体经济组织内部成员；

第三，受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。