漳州市区无物业小区管理状况调查及原因探寻

有关资料显示，目前，漳州市区现有无物业小区280个，这给众多居民生活带来不便的同时，也给漳州市创建文明城市工作带来不小压力。近年来，漳州市下大力气整治无物业小区，经过各方的共同努力，部分无物业小区管理状况得以改善，涌现出一批整治典型、示范小区。但整治过程中，少数无物业小区成为“难啃的骨头”。近日，记者对城区无物业小区整治情况进行了调查，以期总结一些经验、提供一些借鉴。

九龙新村内，不少大件垃圾随意丢弃在垃圾桶旁。徐镜正摄

随着城市建设步伐的不断加快，一批批规划整齐、环境优美、功能齐全、管理有序的新建住宅小区拔地而起，有效改善了城区环境面貌，并成为展示漳州城市建设和管理水平的重要窗口。与此同时，城区内也仍存在相当一部分老旧的住宅小区，由于基础设施差、物业公司不愿管理、居民不愿缴物业费等原因成为无物业管理小区，不仅影响了城市的形象，还对居民的生活带来了很大的不便。

记者调查：“环境差”成无物管小区通病

日前，记者来到市区民主里新村。在这个没有物业管理的小区内，记者发现：一些绿地被变成了住户自家的“菜园子”，整块绿地被划分成几个部分，种上了蔬菜，围起了篱笆；还有一部分绿地则被铺上了水泥，被分成了一个个停车位（本报曾对此做过《公共绿地竟成了私家车场》的报道）。

一位黄姓老大爷告诉记者，他在这个小区居住了近20年，他说：“我们这边很多事情都是由居委会牵头，比如说疏通管道之类的事。”他认为，小区的治安、管理尚可，“比较闹心的事情就是小区的交通问题，因为小区前面就有一座比较大的写字楼，不少非小区居民会把汽车停在小区，影响了小区道路的畅通。”黄大爷说。

随后，记者来到了同样没有物业的九龙新村。这个小区可谓“四通八达”，有好多通道可以进出小区。记者询问了几位正在闲聊的居民，得知小区没有物业管理，主要由居委会处理小区里发生的一些琐事。

记者在小区的绿化地上、过道旁看见了不少垃圾。一位邹姓女士告诉记者，小区内有不少住户将旧沙发、旧马桶等大件垃圾弃于小区的绿化地上。“清洁工认为把垃圾扫走就好，才不会管你那些大件的东西。”邹女士说：“有物业的话多少会规劝一下，这样住户就比较不敢乱扔，如果我们业主要管的话又会被人认为多管闲事。”

此外，她所住的楼房就有住户将面包车停在小区的过道旁，占用了大半边的过道，影响了其他住户的取车、通行，她已经为此交涉过多次了，邹女士无奈地表示。

记者在走访中了解到，城区大部分无物业管理小区整体卫生状况比较差，不少无物业管理小区内还存在居民在小区内饲养动物、在花坛种菜、车辆乱停乱放等问题，严重影响了居民生活。

原因探寻：“收费难”导致物业公司难进难留

记者在走访中也发现，一些无物业的居民区通过了居民自治、业主自管等方式，管理得很好。

位于市区新浦路旁的顶田霞村由青年亭、顶田霞一巷、后井新村等组成，由新锋社区管辖。这个类似小区的村子现由新锋社区与村组负责人一起管理。

顶田霞一组组长黄高勇告诉记者，管理上社区与村组的协调配合，为顶田霞村的卫生整治、村民的医社保办理、与村民的及时沟通创造了很好的空间，为管理好顶田霞村提供了条件。良好的居住环境，除了管理人员组织沟通协调外，也离不开居民的自觉维护。“在顶田霞村的卫生维护方面，除了保洁员日常的打扫，村里一些上了年纪的人也常常会义务打扫村里的一些公共场所”。

与顶田霞村不同的是，市区胜利东路旁的御泰大厦则是通过大厦业委会自管来管理好大厦。

御泰大厦在开发商承诺免物业费的10年时间过后，业主们曾经请过物业，但物业只管理了半年便撤出。大厦业主将原物业的一些工作人员“返聘”，由业主委员会统筹监督，原物业的工作人员负责具体工作。

记者了解到，大厦管理所需的费用需要经过由7人组成的业主委员会审核。7人各司其职，从总协调到分管电梯、水电、保洁、安全等等。“比如要购置一个消火栓，工作人员就需要去找分管安全的业委会成员，提出方案，再由业委会开会讨论后才能实施。”业委会成员之一的连林太向记者介绍道。

对于管理经费，业委会十分谨慎。据连林太介绍，这些钱由业委会多人联合管理，先以一位业委会成员的名字开户，另一个成员管理密码，还有人管理存折、印章。业委会的成员带头交管理费，并向业主承诺不拿工资、补贴。

业主自管一年多来，业委会每月都会在大厦入口公示当月费用收支情况。而大厦一楼的账簿则能查到具体的收支情况。连林太告诉记者，每一位业主都可以自由地查询大厦的管理经费使用情况。

“我们不随便动业主的钱，并且鼓励业主参与管理，你参与管理了，才能知道这里面没有什么猫腻，我们都是希望把大厦管理好，让大家在这里能安居乐业。”连林太说。

但是连林太也坦言，业主自管这种模式还处于摸索阶段，还有不少地方需要改进，与其他业主的沟通还有待加强。业委会也在大厦一楼设置了一块“民主墙”，业主有什么意见建议可以直接写在上面。

尽管还处于摸索阶段，但业主自管的成效还是显现出来了。据介绍，一年多来，大厦管理经费盈余十多万元。“感觉还好，治安什么的都不错。”一位小区业主对于大厦的管理这样评价道。

此外，值得一提的是：在今年的两会上，致公党漳州市委就曾提出了一个关于无物业小区管理的提案。提案提出了几点建议，诸如将开展无物业小区整治纳入市政府为民办实事项目，安排专项资金，实现为期几年（3年或5年）的整治行动；应成立无物业管理整治提升领导小组；在人力、物力、财力上加大投入，筹集资金用于无物业小区基础设施、设备更新更换，增加人防物防设施，路面、外墙墙体更新，环境卫生整治、排水排污管道沟渠清理；采取街道组建物业服务公司进行管理、引进物业企业入驻小区管理、小区业主自治或依托小区所属单位进行管理等四种不同管理模式，健全小区管理等。

好端端的小区为何没有建立物业管理?据了解，收费难是其主因。不少早期建成的老旧小区基础设施老化、居住人群复杂，一些居民缺乏物业管理意识，拒交物业管理费，导致没有物业管理公司愿意进驻。同样，由于难收管理费，一些曾经有物业管理的小区也遭到弃管，重新成为无物管小区。

东园社区书记、主任陈小红告诉记者，居委会作为无物业小区的主要“管理者”，管理中遇到的困难不少。“向住户收钱是一件比较麻烦的事情，尤其是维修下水道、化粪池时需要住户集资，老住户还好，一些出租户他不同意交费。”她认为居委会管理比较没有力度，只能处理比较小的事情。

“有物业的话社区肯定是比较轻松的啦。但是对这种老小区来说，除非由政府投资，对小区内环境进行整治，把配套设施配齐，不然就算居民希望有物业来管，也没有物业公司愿意进驻。”陈小红认为。

一位物业工作人员告诉记者，物业公司之所以不愿意进驻一些无物业小区，原因在于这些小区大多存在基础设施老化的问题，管理维护这些基础设施对于物业公司来说是一笔很大的开支。再有就是对于原先就没有物业公司的小区来说，物业费收得高了很容易引起小区业主的反感，而如果没有资金上的保证，物业公司对于这种无物业小区的管理很难让业主满意，这样容易引起“业主拒交物业费、物业没钱就不管小区”的恶性循环。另外，能不能管理好小区的停车问题也是物业公司要考虑的，由于在一些无物业小区很容易出现道路堵塞的情况，物业公司要管理好很困难，“万一发生火灾，消防车进不来，很容易就怪到物业头上”，该工作人员表示。

人民新村几年前曾经由于基础设施差、居民不愿缴物业费等原因而一度成为无人管理小区。垃圾成堆、小广告四处张贴等“顽疾”困扰这里的居民。2011年，东铺头街道在人民新村启动了“安全社区”创建活动。此举不仅让社区安全更有保障，也让一度无物业管理的人民新村小区，实现化茧成蝶的蜕变。（记者 徐镜正 通讯员 郑文典 杨特团 摄）